Contratto di locazione commerciale, rinnovo e disdetta

La locazione commerciale d’immobile è disciplinata dal Codice Civile per quanto riguarda le norme generali e tutte le disposizioni sui contratti, ma anche dagli articoli 27 al 42 della legge n. 392 dedicata alla locazione di immobili a uso commerciale (o uso diverso da quello abitativo).
La legge civilistica regola nello specifico la normativa da applicare ai contratti, la loro trascrizione, il rinnovo e la disdetta. Segue il dettaglio degli ambiti di applicazione della legge e le specifiche contrattuali per le quali è opportuno rivolgersi a uno studio notarile di riferimento, i notai Roma, ad esempio, se l’attività commerciale verrà svolta in questo distretto territoriale.

Attività che necessitano di un contratto di locazione commerciale d’immobile

Le attività elencate di seguito devono tutte sottostare alle regole del Cod. Civ. sulla locazione commerciale e necessitano per il loro svolgimento di un contratto specifico anche nel caso in cui si tratti di un esercizio temporaneo, transitorio o stagionale.

Art. 2082: tutte le attività di produzione e scambio di servizi o beni:

  • Attività industriali
  • Attività commerciali
  • Attività artigianali

Articolo 27 – Legge 392/78

  • Lavoro autonomo (comma 2)
  • Attività alberghiere (comma 3)
  • Attività teatrali (comma 3)
  • Attività di interesse turistico (comma 1)

Legge 392/78 – articolo 42, comma 1

  • Attività ricreative
  • Attività assistenziali
  • Attività culturali
  • Attività scolastiche
  • Attività relative a sedi di partiti e sindacati
  • Attività svolte dallo Stato o da un ente pubblico territoriale in qualità di conduttori

Legge n. 392/78 – articolo 35

  • Attività relative a immobili complementari o interni ad aree di servizio stradali o autostradali stazioni, alberghi e villaggi turistici, porti, ferroviarie, aeroporti.

Si specifica come la stessa disciplina si applichi anche agli immobili delle aree nude a uso commerciale.

Contratto di locazione commerciale

Uno degli aspetti che distingue i contratti di affitto a uso privato da quelli commerciali è la durata del contratto di locazione commerciale di immobili urbani che varia a seconda dell’attività.

Il limite minimo della locazione o sublocazione è la seguente:

  • contratto di locazione di sei anni per immobili adibiti ad attività di interesse turistico, lavoro autonomi, attività commerciali artigianali, industriali.
  • contratto di locazione di nove anni per immobili ammobiliati destinati ad attività teatrali o alberghiere.

La specifica della durata minima ha carattere discrezionale solo nel caso di locazioni per attività transitorie. Nel caso di contratti di locazione commerciale di tipo stagionale vige l’obbligo per il locatore di rinnovare il contratto allo stesso conduttore per la stessa stagione l’anno successivo nel caso in cui questo ne faccia richiesta scritta prima della scadenza. Il vincolo per il locatore ha durata di 6/9 anni in base all’attività svolta.

Rinnovo del contratto di locazione commerciale e Diniego del rinnovo

Vige l’obbligo per il locatore di comunicare la fine e disdetta del contratto 12 o 18 mesi prima del termine dei 6/9 anni. In caso contrario il contratto d’affitto per immobili urbani ad uso commerciale si rinnovano ex lege per altri 6 o 9 anni in relazione, come visto in precedenza, alla tipologia di attività svolta nell’immobile.

Tuttavia il locatore ha la facoltà di non rinnovare il contratto (facoltà di diniego del rinnovo del contratto) ma solo se giustificato da motivazioni quali:

  • usare l’immobile per la sua personale attività, della sua famiglia, per per legami di parentale fino al 2° grado;
  • cambio dell’uso dell’immobile ad abitazione per se stesso o per legami di parentale fino al 2° grado o in concessione ad un ente pubblico;
  • totale demolizione dello stabile per una ricostruzione con lavori di durata pluriennale
  • ristrutturazione per conformità che non renda possibile il proseguo dell’attività fino a quel momento svolta.

 

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